城市小區管理問題涉及千家萬戶，業委會的選舉和更換、物業服務企業的選聘和解聘、維修資金的籌集和使用、建筑物及附屬設施的維修和更新改造等常常引發糾紛。近日，福建省廈門市思明區人民法院就審理了這樣一起案件。
2021年，廈門市某小區電梯設備老舊出現故障，時任第三屆業委會主任陳某負責電梯更換項目的招標采購工作。同年12月，某立機電設備公司成功中標，包括陳某在內的5名業委會委員在中標結果通知書的評委處簽字。
2022年1月起，因內部分歧，多名委員陸續辭去第三屆業委會委員職務。街道辦出具指導函，載明：現因某小區第三屆業主委員會成員人數不足正式委員人數的二分之一，根據相關規定，應重新組織召開業主大會會議，重新選舉新一屆業主委員會；重選期間需上交第三屆業委會公章至街道辦，并將任期內經手的合同、賬目等相關材料封存，待新一屆業主委員會選舉完成后進行移交。2月22日，街道辦向陳某現場告知并送達上述指導函，并在小區公告欄粘貼該指導函。
2022年4月，陳某仍然作為甲方第三屆業委會法定代表人，與乙方某立機電設備公司簽訂了設備買賣合同。
同年7月，該小區重新選舉產生第四屆業委會。9月，某立機電設備公司要求第四屆業委會繼續履行設備買賣合同并支付相關款項。第四屆業委會表示舊電梯經過維修后尚能夠使用，小區業主均不同意更換，不同意繼續履行設備買賣合同。某立機電設備公司遂將第四屆業委會訴至法院。
法院經審理認為，在簽訂設備買賣合同時，陳某已不具有代表第三屆業委會對外簽訂合同的資格，且其行為不構成表見代理。法院遂作出判決，駁回原告某立機電設備公司全部訴訟請求。
法官說法：
中華人民共和國住房和城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》第五十八條規定，因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。本案中，某小區第三屆業委會因成員人數不足正式委員人數的二分之一，街道辦已于2022年2月出具指導函，要求該小區重新選舉新一屆業主委員會，并要求陳某上交第三屆業委會公章。陳某已于當日收到上述指導函，指導函亦對全體業主進行公示，此時該小區所在地的居民委員會已代行業主委員會的職責，陳某已不具有代表第三屆業委會對外簽訂合同的資格。且某立機電設備公司已于2022年1月和3月接到社區居委會關于陳某無權代表第三屆業委會簽訂合同的通知，因此某立機電設備公司在2022年4月3日簽訂產品設備買賣合同時，沒有理由繼續信賴陳某具有代表第三屆業委會的權利，某立機電設備公司并非善意第三人，陳某的簽字行為亦不構成表見代理。（本報記者 沈榮）
法條鏈接：
《中華人民共和國民法典》
第一百七十一條 行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，未經被代理人追認的，對被代理人不發生效力。
相對人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日內予以追認。被代理人未作表示的，視為拒絕追認。行為人實施的行為被追認前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。
行為人實施的行為未被追認的，善意相對人有權請求行為人履行債務或者就其受到的損害請求行為人賠償。但是，賠償的范圍不得超過被代理人追認時相對人所能獲得的利益。
相對人知道或者應當知道行為人無權代理的，相對人和行為人按照各自的過錯承擔責任。
第一百七十二條 行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權的，代理行為有效。
來源：人民法院報
（責任編輯：蔡文斌）
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