一直以來，以預售方式成交的商品房市場，項目爛尾、延期交房、違規預售等情形時有發生。為預防個別房企出現財務流動性風險，保護購房業主利益，省城相關政府部門不斷強化對房企的預售資金監管，要求開發商將規定范圍內的購房款必須打入政府監管的商品房預售資金監管賬戶。
事實上，購房者在購房過程中，買房交款通常會付款到開發商指定賬戶，至于這個賬戶是不是政府監管賬戶，售樓處并無明確公示，甚至很多購房者并不知道有預售資金監管賬戶的存在。
那么，什么是預售資金監管賬戶？又該如何識別？購房者對商品房預售監管賬戶存有疑惑由來已久。對此，山西晚報記者采訪了省內相關專業人士，對于資金監管賬戶的作用、如何避免在買房過程中受到誤導等問題進行了解，解答購房者對預售資金監管賬戶的疑慮——
A售房款為何不想進“專戶”？
2019年，省城某知名項目未按時交房，業主在維權過程中，才了解到房企未將巨額購房款存入監管賬戶，而是由集團提走，未用于本項目的建設施工。今年年初，我省相關職能部門公示了一批未按預售資金監管規定，未將預售款存入監管賬戶的項目名單，引發公眾一片嘩然。這些項目中不乏名企名盤，不少知情的業內人士表示，欣欣向榮、一路走漲的太原樓市就是某些大鱷房企的抽血機、提款機、收割機，等業主收房發現問題時，維權非常被動。而這種情形又破壞了公眾對商品房預售制、房企以及監管部門的信任。
如今，全國各地房企爆雷的事件不斷，業主買房最擔心買到了爛尾、延期交房不靠譜的樓盤。北京金訴律師事務所王玉臣表示，如果買的新房遇到了開發商延期交房，甚至變成了爛尾樓，最好查一下當時付房款時開發商提供的賬戶，極有可能對方當年的收款賬戶根本不是這個項目的預售房款監管賬戶。王玉臣表示，在律所遇到不計其數的商品房項目爛尾、延期交房的糾紛訟訴事件中，但凡遇到這種情況的，截止到今天，無一例外，都屬于房企未按規定落實預售資金監管這種情況。
而不少房企則表示，因為預售資金監管制度的強化，項目運作過程中花每一筆錢均得等職能部門審批，影響了項目的開發建設及企業資金周轉速度，打擊了房企投資拿地開發的熱情。但事實證明，單純靠房企老板、高管們高尚的職業情操、社會責任感，很難完全保證預售款能合法合理地用于已售期房的開發建設。在省城，不少開發商都在想方設法逃避預售資金監管賬戶的管理。例如，部分樓盤都存在未取得《商品房預售許可證》而違規收取定金、首付款、對外售房的行為。業內人士表示，“這是心急想吃熱豆腐，查得不嚴的時候，新開的樓盤都想方設法早早蓄客，或明或暗花招頻出將房款收到自家賬戶中。對于開發商來說，房款收到自家賬戶，可以有針對性地制定后期定價和銷售策略，又能對預售款的支配掌握主動權。但對于購房者來說，買了期房房款未進入監管，風險大保障少。政府嚴查后，這種情況極大緩解，但仍有個別項目頂風作案。”
業內人士直言：“預售房款避開監管，開發商資金鏈一旦出現問題，就很容易造成后期樓盤爛尾、貨不對版、延期交房等問題，除了影響業主，還會影響放貸銀行、供貨方、施工方等多方利益。”
B為何設立專管賬戶？
購房者困惑：為啥商品房交易要專門設專管賬戶？
一直以來，我國新房銷售實行的是預售制。所謂預售，源于香港的“賣樓花”，與現房銷售相對應。一些城市只要達到“正負零（開始地面主體工程建設）”就能對外預售，而交房則要等到2-3年之后。通過預售制，開發商得以迅速回籠資金，而購房者、放貸銀行等方要承擔質量問題乃至爛尾的風險。預售風險，主要是挪用預售監管資金以及爛尾的風險，這也是買房最大的風險。
王玉臣表示，在現有的商品房預售制下，房企建房的資金成本主要來自于期房預售款及業主購期房的房貸放款，項目預售業績不理想、房企自有資金有限，就會影響到房企現金流周轉，購房人承受的不可控風險相當大。
為了防止房企拿到預售款后挪為他用，預售資金監管制度應運而生，要求開發商所收取的預售資金必須且只能用于這個項目的開發建設，房企在取得預售資質同時，需開通預售資金監管賬戶。
山西晚報記者從太原市房產局獲悉，從去年年底開始，太原加大力度嚴查預售資金監管賬戶問題。按照規定，2020年12月30日之后取得預售許可證的項目，開始全面實施預售資金監管，開發企業需將購房人按合同約定支付的全部預購房款，包括首付款、分期付款、一次性付款和銀行個貸放款、住房公積金貸款放款等各種購房款，存入開發企業在監管銀行設立的專門用于存取商品房預售資金的監管賬戶，如未按照規定存入，可能導致商品房買賣合同無法辦理網簽、備案業務。
在當前形勢下，房款應該付到監管賬戶，是每位購房者都應該了解和關注的一個點。
C怎么識別專管賬戶？
在實際購房過程中，購房“過來人”的深切體會是：“購房過程相當復雜，從看中一套房源至下單，要經過置業顧問的來回‘折騰’。不少置業顧問不斷請示折扣、優惠，讓購房者認為自己得到了最大的實惠。實際上，從進售樓處大門直到付款，都是置業顧問在主導所有環節。購房者大多將目光落在了產品、優惠折扣上，付款環節往往被售樓處財務牽著鼻子走，忽視購房款付到了哪里。”
那么如何判斷、識別錢是否交進專管賬戶呢？購房者如何確定資金被監管？
山西晚報記者在太原市行政審批服務管理局官網上查詢看到，今年新頒發的預售證上即公示著項目的監管銀行名稱及監管賬戶賬號。購房者在草簽合同交定金、首付款及房款時，要核實清楚監管賬戶相關信息，確認是監管賬戶再付款。
另外，業主與房企正式簽訂的商品房預售合同，為房產部門統一制定的房產交易合同范本，其中也會約定監管賬戶的相關信息。
按照相關規定，開發商在收取預售房款時，收取的房款必須打到這個項目所專有的監管賬戶。“在這里需要特別注意，不是開發商的對公賬戶就可以，必須是專門用于這個項目的，獨有的，經過了住建部門備案的賬戶。”王玉臣說，這個賬戶一般是唯一的，獨一無二的，專門用于這個項目的預售房款的收取，比如購房者的首付款、銀行按揭貸款等。這個賬戶和開發商的常用對公賬戶不一樣，不能混同。
購房者在轉賬后，應及時查看轉賬記錄，核實轉賬賬戶是否與監管賬戶一致，確保資金被監管。購房者需將全部房款(包括定金、首付款、分期房款等)直接存入項目監管專用賬戶。購房者貸款購買商品房的，貸款銀行或住房公積金管理中心應在貸款發放后五個工作日內將貸款劃入監管銀行專用賬戶。
購房者如發現付款賬戶非監管賬戶，可撥打12345市民服務熱線反映，也可在工作日工作時間到太原市便民服務中心存量房資金監管窗口等部門反映。
此外，還有一種特殊情況：如果開發商與購房者解除購房合同，監管機構將會告知監管銀行退回相應購房款，監管銀行應在兩個工作日內撥付。涉及按揭貸款和抵押貸款購房的，監管銀行應直接劃轉至發放貸款的銀行或住房公積金管理中心。
D監管金額究竟是多少？
一套房動輒百萬甚至兩百萬，資金監管額是多少？能監管多久？是否能保障購房者順利收房？
對于購房者困惑的這些問題，山西晚報記者了解到，如果全款買房，資金監管金額就是網簽價；貸款買房，資金監管金額為網簽價減去貸款額。其中網簽價格為合同中房屋成交價格，也是網上簽約授權委托書價格。需要注意的是，房子是精裝修房，買賣合同中涉及三個價格：成交總價為房屋成交價格加上房屋裝修款，這個價格為真實成交價；另外兩個價格：一部分是房屋本身的成交價格即網簽價格，另一部分是房屋裝修款。
按照太原市的規定，開發商使用重點監管資金，以項目工程進度和資金使用計劃為依據，按照主體工程結構達到地上“正負零”、主體工程三分之一、主體工程封頂、基本建成、項目竣工、綜合竣工驗收并完成不動產首次登記6個環節設置資金使用節點。
比如，項目投入開發建設的資金達到預售項目工程建設總投資的25%，且主體工程結構達到地上“正負零”，使用資金額度不得超過重點監管資金總額的30%；完成施工至建筑物主體工程三分之一，使用資金額度不得超過重點監管資金總額的40%；完成施工至建筑物主體工程封頂，使用資金額度不得超過重點監管資金總額的60%；建筑基本建成，預售人組織施工單位和監理單位三方驗收，具備驗收合格資料的，使用資金額度不得超過重點監管資金總額的80%；項目竣工并完成小區內服務于本預售項目的基礎設施配套工程，預售人組織建筑、安裝、裝修等施工單位和監理單位驗收，具備驗收合格資料的，使用資金額度不得超過重點監管資金總額的97%；綜合竣工驗收備案并完成不動產首次登記的，解除資金監管。
如果嚴格按照資金監管賬戶交錢，這部分房款能完全監管到購房者順利收房為止。
山西晚報記者 張磊
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