對于普通家庭而言，房屋買賣無疑是一件大事。購房人不僅希望能夠順利實現產權過戶，還希望購買到的房屋足夠“干凈”，也就是不存在他人的戶口登記。如果對房屋的情況缺乏了解、合同條款又約定不明的話，很容易因為戶口遷移問題產生糾紛。
記者從北京三中院了解到，2015年至2017年，該院共審理涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛案件53件，其中有普通房屋也有學區房，有出賣人家庭的戶口也有案外人的戶口。
二手房屋買賣大多都經由中介機構提供服務。在中介機構提供的格式合同中，大多都會對戶口遷出的時間和違約金作出約定。法官提醒市民，在簽訂房屋買賣合同之前，出賣人一定要謹慎查明房屋是否存在戶口登記，如果存在，應及時履行遷出義務，否則會因為違反合同約定承擔賠償責任。
“我們對涉案房屋所處區域梳理，涉及學區房買賣的案件約占20%。部分以子女入學為主要目的的購房者，因涉案房屋存在遷出戶口障礙等原因無法遷入戶口，或遷入戶口后因學籍使用限制等原因無法確保子女入學資格，導致購房目的無法實現，從而產生糾紛。”北京三中院民一庭庭長齊曉丹說。
一般情況下，購買學區房的目的很明確，就是為了子女上學使用，且該類房屋的銷售價要高于普通房屋。如果出賣人未及時遷出戶口，導致購買方的子女無法正常使用入學指標，將有可能為此承擔大額違約賠償。
在北京三中院二審審理的趙某訴李某房屋買賣合同糾紛中，趙某在買賣房屋之初就告訴李某購買房屋是為了解決孩子上學問題，合同約定“如因甲方自身原因未如期或無法將與該房屋相關戶口遷出的，應當向乙方支付房屋總價款10%的違約金，并繼續履行全部戶口遷出義務”。后來，李某未按時遷出戶口，導致趙某子女入學目的無法實現，法院依法判決李某依照合同約定支付違約金。
“學區房戶口性質較為特殊，與一般房屋買賣相比，此類房屋中的戶籍情況對于購買人的利益影響巨大，且時常影響到合同目的實現。”北京三中院法官孫京說，如果出賣人未及時履行遷移戶口義務，其給購買人造成的損失巨大，故需特別注意義務的履行時間。
據了解，涉及學區房的房屋買賣合同有時雖然已經進入訴訟程序，但學區房指標并未被占用，購買人為了讓出賣人按照約定遷出戶口也會提起訴訟。
如何避免上述指標在訴訟過程中被他人惡意使用？對此，法官建議，買受人如果要求繼續履行合同，可以在訴訟過程中及時申請行為保全，禁止出賣人使用涉案房屋及該房屋對應的戶口學籍。房屋出賣人如果明知學區房指標使用對購買人造成重要影響仍占用，則可能因“明知”和“惡意”而付出巨大的違約代價。（經濟日報記者 李萬祥）
（責任編輯：武丹）
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