1998年7月3日，國務院發布《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》（國發［1998］23號），宣布全國城鎮從1998下半年開始停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，同時建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。該文件的發布在我國住房制度改革進程中具有里程碑式的意義。業界的學者們普遍認為，《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》的頒布標志著我國的房地產真正跨進了市場化時代，不僅快速增強了房地產市場的供給能力，更有效解決了城鎮住房供給不足問題。
陜西房地產的發展也經過了20載，在房改20年的劃時代背景下，華商報記者專訪見證西安房地產行業發展的專家、學者，各位大咖也在暢談20年“房改”，縱論行業的未來與發展，對美好生活的期望……自我調整中市場逐步由速度轉為效率
由數量轉向質量
西安建筑科技大學副教授 陜西省房地產業發展研究中心副主任
李玲燕
房改20年，陜西省城鎮人均住房建筑面積由1998年的12.35平方米增長至2017年底的32.7平方米，也迅速提高了房地產在國民經濟中的地位，基于房地產業對相關產業的帶動效應，對經濟增長的拉動作用也越來越大。當然，當年的房改在快速促進住房商品化的同時，住房不公平現象也在進一步擴大，房價飆升，這就與后續國家提出的加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度的政策力度息息相關。
目前，房地產行業最大的變化便是在市場不斷的自我調整中逐步由速度轉為效率，由數量轉向質量的轉變，市場競爭也從原先的資源競爭（以土地為主）步入產品競爭時代。未來，品牌效應、高品質、高質量等將是房地產行業追逐的關鍵屬性。
黨的十九大報告指出，“中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”。個人認為，美好生活應該是與百姓生活息息相關的就業、教育、醫療、居住、養老、文化等領域都是公平、公正、公開，綠色、宜居、生態，高質量、高品質、可持續的。那對于房地產行業來說，在更加注重高質量產品競爭的時代，個人認為行業應該更加注重以人為本、堅持創新驅動，在滿足消費者需要的同時，創新性地引導消費者追求美好生活的理念，特別在人居環境與美好生活的策劃、建造、運營與管理方面不斷創新、不斷提升。住房不能僅以解決居住問題為目標
永秀智庫理事長 白永秀
1998年，“房改”這一改革舉措的推行，實現了我國住房制度三個方面的轉變。
第一，實現了由單位分房向社會購房的轉變。在此之前，城鎮職工住房主要依靠單位的福利房來解決，而單一住房建設投資的有限供給和計劃供應的分配方式，使人們對住房的需求長期得不到滿足。商品房的引入促進了國有資本、民營資本、外商資本等多種市場力量的進入，極大地緩解了住房的供需矛盾，同時有效帶動了城鎮化及房地產上下游產業諸如水泥、建材、家具、租賃、物業管理等的發展。
第二，實現了由實物分房向貨幣化分房的轉變。考慮到收入因素的影響，中央進一步完善公積金制度，使城鎮職工購房資金來源多元化，包括職工工資、住房公積金、購房貸款及由政府和所在單位的住房補貼等，對于生活困難的群眾，則提出構建“以商品房為主，保障性住房為輔”的住房保障體系，通過廉租房解決低收入群眾的住房問題。這一分配方式的改變，加速了住房市場化的進程，形成了市場為主的住房資源配置體制。
第三，實現了由數量型發展向質量型發展的轉變。在房改開始推行的幾年間，房地產的發展主要以滿足人民基礎性的住房需求為主，而隨著供需矛盾的緩解以及人民日益增長的物質需求，房地產開始重視對于高質量型住房的供給，這一趨勢在近幾年也不斷得到加強。總的來說，1998年房改是我國在建立社會主義市場經濟體制進程中的配套之舉，它不僅僅是體制改革的內容，也由此盤活諸多要素市場，成為間接推動了其他領域的市場化改革進程，意義重大。
在中國特色社會主義進入新時代后，以人民為中心的發展思想將成為房地產事業發展的指導思想，住房作為人民美好生活的重要組成部分，一方面要緊緊圍繞人民的實際需求來實現自身的長足發展，另一方面也要通過房地產行業自身的率先轉型來引導人民生活質量的提高，從某種角度來說后者可能更為重要。一是產品層次的轉型，住房不能僅以解決居住問題為目標，要通過提供品質化、便利化、生態化、休閑化的居住條件，滿足不同人群對于多種生活方式的需要。二是布局結構的轉型，以交通的通達性為首要因素，改善我國房地產的布局結構，通過發展學區房、醫區房、工區房等，提高人民的生活便利程度。三是業務的轉型，要進一步擴展房地產產業鏈，形成以房地產為核心的完整的居住產業鏈，重點放在與住房相關的服務業上。四是房地產職能的轉型，要努力成為集規劃、設計、施工、銷售、管理、經營、服務等相關職能為一體的全能房地產企業。20年從無到有成就巨大
未來要提高土地的使用效率和開發的可控性
西安建筑科技大學建筑學院副教授 馬健
房地產行業最大的變化是20年時間從無到有，繼而發展成為國民經濟的支柱產業和居民消費投資的重要組成部分，期間經歷了史無前例的發展歷程，取得了巨大的成就，成為中國經濟社會發展的重要里程碑。
“美好生活”應該是人民能夠安居樂業，居住環境具有安全、舒適、友好、便利、健康、綠色、環保等特征。房地產行業20年間取得了巨大的成就，但依然存在著不同地區和不同開發者之間的開發水平差異，行業還缺乏統一有效的評判標準和監督機制，導致低水平的開發項目時有出現，維權現象時有發生。部分房屋設計不合理導致使用壽命過短，造成了社會資源的極大浪費。房地產開發方式較為粗放，絕大多數房屋是以半成品的毛坯方式交付使用，二次裝修制造了大量的建筑垃圾，造成了環境污染和資源浪費。房屋設計和建造質量還有極大的提升空間，整個行業需要在監督管理、設計、施工、建材研發等方面繼續努力。
未來，在開發項目的立項和開發過程中，管理部門應通過有效的評判和監督機制，如針對項目開展建筑策劃和使用后評估，對開發項目進行全過程監控，提高土地的使用效率和開發的可控性，避免低水平開發。在住宅產品設計方面，設計師應深入研究居住者的生活特征和需求，讓居住空間更加舒適、合理、健康、環保、智能、高效。在施工方面，積極推進集約化、裝配化和住宅產業化，避免粗放式的生產方式，提高住宅的整體質量，降低成本，降低能耗、物耗。在建筑結構和材料選擇方面，推進鋼結構、木結構等環保建造方式和綠色建筑材料的市場應用，創造環境友好的居住建筑。讓房地產行業更加以人為本，在新時代實現高質量的增長。樓市長效機制加持
一起為城市美好生活共同努力
西安創典全程地產咨詢有限公司總經理 徐正茂
客觀來講，如果說改革開放是中國計劃經濟邁入市場經濟的主要標志，那么1998年房改就是中國房地產計劃行為走向市場調節的重大舉措。順應北上廣深等一大批城市的高速發展，一座座高樓大廈的拔地而起不僅有效地解決了城市居民的住房問題，更讓城市面貌煥然一新，同時帶動整個區域經濟的快速發展。據統計，目前我國人均住房面積達36.7平方米，顯然市場上的房子已經基本滿足人們的居住需求，但受制于城市結構、人群結構兩方面失衡的影響，一二線城市無房可住現象較為普遍。
當下，在國家加快建立樓市長效機制的大方向下，行業轉型、產品升級已成為房地產熱門話題。據悉很多大開發商開始關注地產的精細化服務，如碧桂園提出的“給您一個五星級的家”、萬科宣傳的“三好住宅”等等。同時，隨著社會物質水平的不斷提升，人們在買房時已不局限于滿足單一的居住需求。和善的物業服務、智能的安防設施、便捷的交通出行、良好的購物場所、優質的教育環境、先進的醫療配套等等，將成為眾多購房者追求美好生活的價值取向，同時也將是開發商彰顯社會責任的內在驅動。
然而在高額利潤的驅動下，近20年數以萬計的公司先后進入地產行業，但由于自身開發經驗不足等原因，致使項目運營不暢的情況不勝枚舉。鑒于此，地產顧問公司應運而生，代理房地產商的銷售業務。另外，顧問服務板塊則從地塊選取、項目定位、產品設計等維度進行綜合研判，給開發商提供專業開發建設意見的同時，為改善城市人居環境盡自己一份微薄之力。發揮政府主導作用
為房地產高質量發展協同創新
西安交大房地產研究所教授 楊東朗
自從1998年國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定實施以來的20年，是我國房地產市場不斷發展完善、房地產發展為國民經濟的支柱產業、城鎮居民住房條件和質量不斷改善的20年。
總結房地產與城市發展、老百姓生活質量提高等工作的經驗，主要有幾條：一是黨和政府關于發展房地產市場的政策適應了老百姓迫切改善住房條件的客觀需求。二是堅持房地產改革開放的大方向不動搖，培育了大批房地產行業的投資、開發、經營和服務的市場主體。三是建立住房公積金制度和房地產抵押等金融支持制度，幫助廣大居民能夠買得起或租得起商品住房。四是建立公租廉租房、經濟適用房、現價商品房及職工集資建房等保障房體系，使收入較低的居民住有所居。
但是，房地產也存在一些急需解決的問題和矛盾。一是房地產發展增加了普通家庭購房的負擔，擠壓了其他消費升級；不斷上漲的房價造成居民財富分配差距過大，易引發社會不公的矛盾；二是房地產行業需要解決發展不平衡、不充分的矛盾；三是政府房地產政策要建立長效機制，從土地供應多主體、住房供應多主體、租購并舉、支持居民自住、金融政策、稅收政策、產業政策、城鄉一體化政策等到完善法律手段、經濟手段和行政手段，發揮政府的主導作用和市場配置資源的主體作用，為房地產高質量發展協同創新。800元/m2的房改初期
賣出一套房相當費力
獨立地產評論人
城市住宅運營研究專家 李連源
1998年，我國住房制度改革，大規模盤活了傳統經濟積累下的存量資產，成功地拯救了亞洲金融風暴中的中國經濟，觸發了改革開放以來持續時間最長的一輪經濟增長。讓住房形式由政府分配轉向市場化，從而改善了國人居住品質，讓房地產業成為國民經濟的支柱產業。
市場化的“一刀切”過分倚重了賣，忽略了國人收入存在的巨大差異，保障房、租賃性住房長期短缺，使一部分人一直徘徊在市場化以外。雖然后來經適房、廉租房、公租房、限價商品房、共有產權房的跟進，但還是出現了很長一段時間的空缺，待到政策普照時基礎價格已被抬高很多。
房改初期，商品房銷售也非一帆風順，人們從配給制到自主購買，一時很難轉過彎，花錢買房近乎天方夜譚。就西安而言，當時從800元/m2~2000元/m2，人們視而不見，賣一套房相當費力。雖然房改啟動，但土地并未完全放開，土地使用以聯營、招商居多，一般多是三五畝地開發，以多層建筑為主，幾乎很少有10棟樓以上的小區。稍微大的小區多是各區“低改辦”和房地局的低改項目，或騰遷后的商品房。太白小區、太白花園、祥花苑、華清小區、西城坊等都是較早的商品房，那時只要裝了暖氣就算高檔小區。
進入2000年以后，“用明天的錢圓今天的夢”的營銷開始蔓延，人們開始正視房子及按揭購房。
人們購房的積極性得到前所未有的激發，房地產市場進入快速發展階段。這個時期土地市場已經放開，招拍掛成為市場主旋律，國企的引領作用開始顯現，建筑形式從多層、小高層向高層遞進，設施以暖氣、天然氣為基本配套，同時注重小區綠化，同第一代住宅產品有了質的變化。高樓、電梯、洋房是這個階段的明顯特征。
好房子可以彰顯美好生活，而好房子不僅是周邊配套齊全、環境優美、出行便利等傳統“指標”，還應該對健康、頤養（養老）、環保、智能等方方面面有所體現。
具體說來，對居家個性化需求有所體現，如隔音、上下水音噪、防霾換氣、冷暖可循環利用、智能家居管理等，只有滿足人們日常生活的一應需求，才能體現美好生活，讓居家生活更加舒適。
需要強調的是，好房子不是面積大，而是能夠滿足人們的個性化需求；其次千房一面、千房一價不能詮釋住房價值，也是“優質優價”的絆腳石。住宅個性化、差異化、品質化是目前樓市需要直面的刻不容緩的問題。
（責任編輯：梁艷）
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