超高層寫字樓林立、各行各業精英人士出入高端寫字樓的場景，一度被看做城市活力的象征。但從2013年至今，太原市寫字樓在商品房及商辦市場中，成交面積、市場占有率持續下降。不僅太原市場低迷，全國多個大中型城市多是如此。
近日，有相關機構發布太原樓市寫字樓第三季度報告顯示，今年前三季度，太原寫字樓幾乎無新增供應量，成交均價在萬元上下。那么，如果想在太原租賃或者購置寫字樓該從哪些區域下手？市場現狀又如何呢？對此，山西晚報記者做了詳細的調查采訪——
數據：太原空置率全國排名靠前
寫字樓，作為產業發展的重要載體，在城市建設及經濟發展過程中起著舉足輕重的作用。但比起現在令開發商頭疼、最難去化的公寓，寫字樓更像一塊心病。
在仲量聯行發布的最新報告《2021中國辦公樓市場白皮書》中，一份“國內中心城市甲級寫字樓空置率排名表”能看出太原寫字樓市場的現狀。在排名中，長春甲級寫字樓空置率達到43.6%，位列全國之首，而太原的空置率也達25.8%，排名第23位。這二者中間，空置率由高到低的城市有無錫、南昌、呼和浩特、武漢、貴陽、長沙、天津、西安、大連、廈門、青島、石家莊等等。這些城市中不乏經濟發達、增速較快的一線、二線城市，可見，寫字樓空置率高成為共性難題。
近日，朗潤智業對太原寫字樓市場進行了一次摸底調查，發現目前太原城市寫字樓市場呈現出以下特點：銷售市場低迷，甲級產品為主，價值實現度低；運營市場中央及核心商務區租金水平難以劃分檔次；商務區發展差距明顯，非核心及新興商務區多數處于規劃、建設或發展期、商務氛圍尚不成熟等。
業內人士表示，短期來看，太原寫字樓市場仍將面臨去化困難、銷售價格及租金梯度劃分界線模糊、項目競爭激烈等諸多問題。但長期來看，作為城市經濟發展的重要載體之一，寫字樓產品在市場中的作用難以忽視。在市場項目面對競爭自我升級、城市大力發展產業、營造寬松營商環境政策大背景下，太原寫字樓市場發展潛力巨大。
現狀：成熟寫字樓集中在五大區域
根據朗潤智業的摸底調查，太原的寫字樓項目主要集中在五大類區域。第一類為中央商務區，即長風商務區；第二類為核心商務區，包括迎澤府東、南內環、長風親賢及高新開發區共計4個商務區；第三類為非核心商務區，包括興華漪汾、迎澤西、南內環西及康寧4個商務區；第四類為新興商務區，包括南站、晉陽湖北岸、汾東商務區、北部新城4個商務區，目前多處于發展初期或前期規劃階段；第五類為產業園區，共計8個。
南內環商務中心。這一區域屬于太原南城的老牌商務中心、IT辦公中心，配套成熟，但甲級寫字樓量小，只有2個，乙級寫字樓10個，SOHO辦公1個，其他寫字樓22個。這一區域內空置率最低，僅為10%。
運營較好的區域非長風商務區莫屬。太原甲級寫字樓市場成交量于2018年達峰值，后市場容量及成交均價均呈下降走勢。在政府規劃、品牌開發商項目落地、太原市政機關單位遷移等諸多背景下，長風商務區發展成為太原最成熟的商務、政務、文化中心，辦公氛圍濃厚，寫字樓及入駐企業集中，成交量位列各商務區第一。這一片區成熟的甲級寫字樓有12個，乙級寫字樓5個，其他寫字樓3個。這一區域空置率12%，僅次于南內環商務中心。
不得不說的，還有高新開發區的寫字樓集群。這里是太原市政府產業規劃區域，由于產業導向，商務辦公樓集聚，具有甲級寫字樓17個，乙級寫字樓38個，其他寫字樓36個。這一區域空置率為20%，同樣低于全太原市的平均水平。
其次是迎澤、府東商務中心。由于這一區域是老城行政中心區，城市對外展示窗口，具有成熟的商務辦公區域，因此這一區域內寫字樓數量最多，且入住率也最高。該區域甲級寫字樓較多，有6個，乙級寫字樓數量最多，達到41個，其他寫字樓89個。這一區域空置率21%，表現較好。
再向南看便是長風親賢商務中心。這一區域是城市新興商業核心區域，商業配套完善且成熟，具有甲級寫字樓4個，乙級寫字樓16個，丙級寫字樓34個，SOHO辦公4個。空置率達到31%，高于全太原市的平均水平。
此外，還有迎澤西商務中心，空置率35%；康寧商務中心，空置率67%；南內環西商務中心，空置率最高，達到79%。
發展：成交價格分散不成氣候
雖然太原寫字樓發展已快20年，但整體市場仍未形成氣候。從成交均價來看，各項目受各商務中心單個項目影響較大，并未形成明顯的區域特征。
例如，價格在第一梯隊的項目成交均價在15000元/平方米左右。迎澤西商務中心的信達國際金融中心成交均價為13905元/平方米；高新開發區排前列的項目山西國際金融中心成交均價15245元/平方米、君威國際金融中心15077元/平方米。
價格在第二梯隊的項目成交均價在10000元/平方米左右。例如，南站商務中心項目萬科廣場11897元/平方米；南內環西商務中心綠地中央廣場12193元/平方米；迎澤府東商務中心萬達中心11363元/平方米；長風商務區華潤大廈10859元/平方米；華潤置地能源大廈10094元/平方米。
價格在第三梯隊的項目成交均價在10000元/平方米以下。例如，康寧商務中心坤澤十里城9516元/平方米；晉陽湖北岸商務中心當代廣場8662元/平方米。
由于上述原因，各商務區內的租金梯度差也不明顯。朗潤智業的統計數據顯示，高新開發區和長風商務區甲級寫字樓平均租金水平最高，月租金達70元/平方米-80元/平方米；迎澤西和長風親賢甲級寫字樓平均租金水平屬于第二梯隊，60元/平方米·月左右。
特征：服務業為主租戶較分散
根據樣本分析，太原甲級寫字樓進駐客戶主要集中在服務業、金融業以及TMT行業。服務業客戶行業細分主要集中在商務服務、專業技術服務以及律所等。金融業主要集中在傳統金融業，投資、融資擔保/租賃、微金融、金融服務外包、綜合金融服務等非傳統金融業布局較少。TMT行業主要包括信息科技、通信服務以及新媒體，其中信息科技類企業在甲級寫字樓客戶中分布占比最大。目前太原運營寫字樓已入駐企業中，內資企業占絕對主力，外資企業占比極少，實力較強企業以國企或本土能源型企業為主。服務業類企業在內外資中均為主力。
太原市甲級寫字樓租戶表現特征為，中小型租戶行業中，服務業、批發零售業、建筑業等行業租戶承租面積主要集中在1000平方米以下；大型租戶集中行業中，金融業、住宿業（酒店）、能源業等行業租戶承租面積在1500平方米以上。太原市甲級寫字樓承租面積超過2000平方米的大型租戶主要分布在金融業、服務業、住宿業、礦產業以及TMT（信息科技、通信服務、新媒體）等行業。
分析：甲級項目過剩還偷偷減配
朗潤智業分析，目前，中大型寫字樓為當前太原甲級市場產品主流，項目分布集中；超大型寫字樓數量相對較少，代表項目為茂業中心、信達國際金融中心、中海國際中心等城市地標型建筑。
回顧2014年至2018年太原市寫字樓市場不難看出，當時省城甲級寫字樓項目正處于爆發期，短短幾年間，累計超50棟樓體竣工入市。甲級寫字樓項目樓體高度在2014年突破200米，且頂板高度不斷攀升；50米-100米為高度集中區，占比約56%，2010年前項目數量少，多數在當時為片區地標建筑，高度在100米-170米范圍內。
但參照寫字樓評判標準，綜合對比太原目前運營中的甲級寫字樓項目便會發現，多數項目偷偷減配。朗潤智業的一份調查報告顯示，目前，太原甲級寫字樓項目中，在辦公面積、樓體高度、層高等基本建筑指標方面，多數甲級項目符合甲級標準甚至可達到頂級寫字樓標準；但在衛生間、大堂、電梯梯速、配套服務等寫字樓內部配置及服務方面，明顯低于甲級寫字樓標準，存在較大的改進及提升空間。
同時，在物業水平方面，“減配”現象明顯。從物業服務團隊資質來看，目前太原市場上符合市場甲級標準的項目不足五成。物業管理費用與團隊基本水平掛鉤，不同模式下整體費用差異程度一般，基本在15元/平方米·月-20元/平方米·月。
易居研究院營銷總監嚴躍進表示，商業地產的周期性、各大城市內部發展狀況的差異、產業園辦公和共享辦公的興起，都會對寫字樓的空置率產生影響。但這些隨市場的波動而起伏，換言之，等市場行情復蘇，寫字樓的空置率也會隨之降低。
山西晚報記者 張磊
（責任編輯：梁艷）
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