20世紀90年代我國進行住房制度改革之初，政策性保障性住房體系建設的大幕也同步開啟。在過去近30年里，歷經多次改善與變革，我國目前已建成世界上最大住房保障體系，累計建設各類保障性住房和棚改安置住房8000多萬套，幫助2億多困難群眾改善住房條件。
近年來，我國流動人口規模不斷擴大，隨著大量新市民、青年人的持續流入，大城市住房租賃需求不斷增加，租賃市場供給結構性問題不斷凸顯；而房價的上漲也導致這些人群無力買房和租房。由此，發展保障性租賃住房也就成為進一步完善保障住房體系的題中之義。
作為眾多青年人的目的地，四個一線城市具有龐大的租賃住房需求，也是保障性租賃房住房供應的重鎮。據各地披露，“十四五”期間，北京、上海、廣州、深圳將分別計劃籌建新增保障性租賃住房合計超200萬套(間)，在“十四五”總籌建規模中占比約3成。
2023年起始，全國住房和城鄉建設工作會議就明確，2023年房地產市場工作的重點內容之一是發展保障性租賃住房。此后，各省市披露了2023年籌集保障性租賃住房的目標，央行亦是出臺相關文件，為保障性租賃住房開發、建設、運營提供支持。業內預計，在相關政策支持下，保租房建設將進一步提速。
明確保障房體系的頂層設計
相較于廉租房、經適房、公租房、共有產權房等保障性住房，保障性租賃住房是一個相對較新的概念。
中央黨校(國家行政學院)科研部徐曉明在題為《我國保障性租賃住房的政策演進、價值內涵及實現路徑》的文章中提及，2015年，關于保障性租賃房的思想開始出現。當年年底的中央經濟工作會議提出要推進以“滿足新市民”為出發點的住房制度改革，把公租房擴大到非戶籍人口。
自此，政府對租賃市場的扶持力度不斷加大，頻繁出臺支持政策，保障性租賃住房也開始走入大眾的視野。
2020年的中央經濟工作會議明確要求“要高度重視保障性租賃住房建設”，并將其作為解決好大城市住房突出問題的重要舉措。保障性租賃住房正式成為我國住房保障體系的重要組成部分。
2021年7月，《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》(以下簡稱“國辦22號文”)指出，當前新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比較突出，需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。這也是國家住房保障體系的頂層設計首次明確。
根據住建部的解釋，公租房主要解決城鎮住房和收入雙困家庭。保障性租賃住房重點解決人口凈流入的重點城市，特別是城市的新市民和青年人的住房問題。共有產權住房是由城市政府因地制宜，主要是幫助有一定經濟實力，買不起房子的居民能夠盡快改善居住條件。
保障性租賃住房成為下一階段政策重點支持的方向。2021年8月，住房和城鄉建設部部長王蒙徽在回答記者提問時介紹，“十四五”期間，住房和城鄉建設部將以發展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實現全體人民住有所居。
據悉，40個重點城市初步計劃新增650萬套(間)，預計可幫助2000萬新市民、青年人等緩解住房困難。
國辦22號文中進一步給出了保租房的具體建設意見，其中要求，保障性租賃住房應以建筑面積70平米以下的小戶型為主，租金水平低于同地段同品質市場化租賃住房租金。
此后，有關保障性租賃住房具體的實施規劃以及扶持政策相繼落地。目前，北京、上海、天津、廣州、深圳、武漢等多個城市均已經出臺保障性租賃住房的地方實施方案，明確規范地方性保障性租賃住房行業的行為準則，并出臺政策推進保障性租賃住房的供給。
其中，“十四五”期間，北京和上海規定建設籌集保障性租賃住占住房供應總的40%，廣州和深圳則更是達到45%。保障性租賃住房已成為各大城市保障房體系的建設重點。
“這個新制度，重點是在人口凈流入的大城市，”住房和城鄉建設部住房保障司司長曹金彪表示，“因為我們的新市民、青年人主要是在這些大城市。以人口凈流入的大城市為重點，合理確定保障性租賃住房的建設目標，采取多種方式來增加供給，緩解新市民、青年人的住房困難。”
北上廣深占比約3成
人口凈流入量大、租賃住房需求龐大的一線城市無疑是保租房籌建的重頭戲。據此前各城市披露，“十四五”期間，北上廣深則分別計劃籌建新增40萬、47萬、60萬、40萬套(間)，在40個重點城市總籌建規模中占比約28.8%。深圳住建局近日將籌建目標進一步增加了20萬套(間)，拉動四城占比再提高。
要形成如此龐大的供應規模，各大城市都在鼓勵多方參與，引導多主體投資，形成多渠道供給。
根據國辦22號文規定，保障性租賃住房的供給主體可以是政府，也可以是企事業單位、工業園區、房企等市場主體；土地來源渠道也將多樣化，可以是新供應國有建設用地，也可以是集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋等。
具體來看，上海的新增建設籌措保租房來源豐富，包括新建14萬套、產業園配套7-8萬套、納管11萬套、空置存量籌集14萬套。北京則在近日完成了首例非居住建筑改建租賃住房項目，位于豐臺區的一幢閑置辦公樓，改建為擁有728套房源的保障性租賃住房。
值得一提的是，北京、上海等大城市的住房困難問題除了供需不平衡之外，還包括較強的職住不平衡現象。對此，國辦22號文中亦強調要注重職住平衡，引導產城人融合。
2022年9月，北京發布的《關于存量國有建設用地盤活利用的指導意見(試行)》中明確，重點功能區及現狀軌道站點周邊，鼓勵利用現狀建筑改建保障性租賃住房。
在上海，為了更好地實現五個新城的職住平衡，圍繞“人在本地生產”“人在本地生活”，協同打造“15分鐘工作圈”和“15分鐘生活圈”，上海一方面加大相應的租賃住房供應，另一方面規定，保租房位于五個新城范圍內的，計算住房建筑面積的區域范圍可結合新城發展和職住平衡需要進一步優化。
在較大規模“城中村”的廣州、深圳，則鼓勵“規模化租賃”，由專業化規模化住房租賃企業整租未納入全面改造計劃的城中村以及整治類城中村住房，借此當地既可實現城中村提升品質，又有利于通過存量改造更好地實現職住平衡。
多渠道供給之下，保租房的籌建規模進展可觀。住房和城鄉建設部住房保障司副司長翟波透露，2021、2022年全國已建設籌集保障性租賃住房約360萬套(間)，可解決1000多萬新市民、青年人的住房困難。據中指院不完全統計，上海、杭州、沈陽、武漢、鄭州等多個城市均提前完成了保租房籌集的年度目標。
保租房的申請需要滿足什么條件呢？重點城市均明確，保障性租賃住房是面向新市民、青年人等群體，且不設收入線門檻，受益范圍更廣泛。部分城市的保障對象、申請資格等方面進行了相應細化。
伴隨著2023年地方兩會的相繼召開，各地今年設定的保租房籌集目標也相應披露。其中，北京今年將籌建保障性租賃住房8萬套(間)；上海和廣州的2023年籌措目標均為7.5萬套(間)，深圳的目標則高達16萬套(間)……
“從已公布計劃來看，2023年保租房計劃籌集規模較2022年預計將略有下降，但絕對值仍將保持在較高水平。”中指院指出。（鄭娜 ? 圓周率）
（責任編輯：蔡文斌）
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