“在晉城市開展現房銷售試點，盡快形成可復制、可推廣的經驗做法。”近日，在山西省政府舉辦的新聞發布會上，山西省住建廳總工程師張志利在介紹山西促進房地產市場平穩健康發展的具體舉措中提到，山西將對現房銷售模式展開探索。
一直以來，商品房預售制一直是公眾爭議的焦點，對于購房者來說，“一手交錢、一手交房”的現房不僅具有“所見即所得”的優勢，還能避免“先付款再收房”而出現的“貨不對板”“降標降配”甚至樓盤“爛尾”等惡劣問題，有關取消預售制的呼聲多年來不絕于耳。那么，目前樓市銷售方式為何仍為預售制？采取現房銷售的難點又在哪里？未來，現房銷售會成為主流銷售模式嗎？山西晚報記者進行了調查了解。
A官方發聲 多地宣布試點現房銷售
“穩預期、防范風險、促進轉型”是住建部2023年房地產工作重點。今年1月，全國住房和城鄉建設工作會議提出“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。”據了解，這是住建部首次明確提出現房銷售的概念，由此“現房銷售以及預售制是否應該退出”再次成為各界熱議的話題。
隨后，多個省份發聲將探索現房銷售。最先回應的是廣東省，2023年春節后的廣東省高質量發展大會傳出聲音，支持有條件的項目進行現房銷售；1月31日，山東省住房和城鄉建設工作會議上提出，有條件的地方先行先試，開展現房銷售試點，并逐步提高預售門檻；2月6日，在安徽省住房和城鄉建設工作會議上，安徽省住建廳相關負責人透露，2023年安徽將因地制宜開展現房銷售試點；同日，四川省人民政府印發的《聚焦高質量發展推動經濟運行整體好轉的若干政策措施》中也提到，支持有條件的城市開展商品房現售試點，積極推動房地產業向新發展模式平穩過渡；2月7日，河南省住房和城鄉建設工作會議在鄭州召開，會議明確，今年將進一步規范商品房預售資金監管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售……
6月26日，住建部部長倪虹在與中國銀行就深化政銀合作、推動住房和城鄉建設事業高質量發展交流會上強調，房地產業發展要從解決“有沒有”轉向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負債、高周轉”模式，開展現房銷售試點，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。隨后，現房銷售試點在包括河南鄭州、安徽合肥、四川成都等多個城市落地。8月24日上午，山西省政府新聞辦舉行“山西加快轉型發展”系列推動服務業提質增效專場發布會上，省住建廳總工程師張志利表示將在晉城市開展現房銷售試點，盡快形成可復制、可推廣的經驗做法，逐步推動房地產業向新發展模式轉變。
B現房展示 消費者提升購買信心
“我們的樓盤主體已經完工，正在做外立面。”“房子已經封頂，明年就可以入住。”“我們是準現房銷售，今年買、今年住。”今年以來，省城不少樓盤的售樓處都能聽到類似的說辭，置業顧問用“現房”與“準現房”吸引購房者。
“相比期房，消費者更愿意選擇眼見為實的現房。”中海寰宇時代銷售經理宋先生介紹，目前該項目的銷售仍然以期房為主，但在年初的時候集中供應推出了一批現房、準現房，很快銷售一空。“這些房子中，有一部分是取得竣工備案的現房，還有一部分是已經封頂、正在裝修的準現房。”宋先生表示，這部分房源即買即住，業主收房等待時間較短，大概只需2—3個月，“今年買、今年住”的特點吸引了不少購房者。
“現房、準現房售賣時，業主是可以實地看房的。在保證參觀安全的情況下，由置業顧問帶領消費者進入工地看房，業主可以實地感受房屋品質、樓間距、采光、通風、戶型格局等，現房展示比樣板間、線上3D動畫更具銷售說服力。”山西晚報記者了解到，中海寰宇時代三期工程剛開始售賣，雖然是期房，但部分樓棟交付時間在明年8月，工程進度已完成主體結構，看房客戶雖不能到意向房屋內入戶探訪，但可在所購樓棟實景展示區內了解房子的建筑及裝修工藝、園林景觀、感受各樓棟之間的相鄰位置等信息。
山西晚報記者在走訪中發現，為解決業主目前購買期房的痛點，中海、萬科、保利、星河灣、華潤等知名房企售樓示范區的開放時間，盡可能安排在可向業主展示樓棟主體工程在建、重點園林區實景呈現之時。“品牌房企在售房過程中，基本都會留下現房，一方面施工進度有保證的品牌房企，樓層、朝向等條件較差的房源會剩下，變成現房。另一方面，已有少數房企為了爭取效率更高的銷售、降低交房客訴量，按工程進度安排開盤時間，盡可能實現準現房銷售，爭取‘開盤售罄’。”一名置業顧問表示，省城很多樓盤地處城市周邊，配套較差，項目按原來的“挖坑即預售”的銷售方式，銷售過程拖拖拉拉，還賣不出去、賣不上價錢。相反，園林景觀及公共區域已呈現、小學及幼兒園已開學、主體樓棟已完工的準現房，銷售卻相對輕松，售價也高，原因即是準現房及成熟社區給業主吃了收房靠譜的定心丸。
C多重優勢 現房銷售占比越來越高
“無論是精裝房還是毛坯房，消費者都能隨時現場看房，戶型、朝向、采光、樓距等能一目了然。”一名置業顧問表示，相比現房、準現房，期房只能根據平面圖和效果圖預估房子的情形，而平面圖很抽象，與實景看房的感覺相差比較大。
“有了實物，消費者不光能看到房子的戶型結構，外立面、小區環境、甚至配套設施等都會有更直觀的感受，對房屋的真實性有了清晰的了解。”山西世紀朗潤房地產經紀公司董事長薛錚認為，除了眼見為實，即買即住的現房還能降低消費者等待的時間成本和金錢成本，消費者不用因為購買的是期房而去租住房，有結婚、孩子上學等急迫需求的購房人群也能第一時間解決問題。“房屋的完全產權，包含四個方面，所有權、使用權、處置權、收益權，現房在這四個方面都能體現出優勢。”薛錚介紹，所有權方面，相比期房，現房的所有權能盡快得到保障，甚至部分現房銷售可以做到房證同交的；由于即買即住，使用權即時生效；房屋到手后，可以抵押、轉讓；收益權方面，出租、轉讓都能立時收益。
由于現房有諸多優勢，相較于期房而言更受消費者青睞，這在2022年的現房銷售規模及占比上已有所體現。根據上海易居房產研究院的數據顯示，2022年全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%；全國期房銷售面積同比下滑29.6%；而全國現房銷售面積為1.6億平方米，同比僅下降了2.3%，數據說明現房銷售量同比下降不嚴重，比期房更易成交。同時，從現房銷售面積占比（現房銷售占比=年初累計現房銷售面積/年初累計新建商品住宅銷售面積）情況看，2021年6月份這一指標為9.5%，隨后該指標總體處于上升態勢，到2021年12月份為10.4%；到2022年12月份，該指標已達13.9%，現房銷售占比越來越高。
D取消預售 開發商資金實力將受考驗
事實上，取消預售制的呼聲由來已久，在部分龍頭房企爆雷后，保障購房者權益、取消預售制的呼聲更加強烈。公開報道顯示，2006年曾有30余名全國人大代表提交議案建議取消商品房預售制度。時隔多年后，預售制仍是樓市的主要銷售方式。業內人士稱，商品房如實行現房銷售模式，將對房企提出更高的要求，多數房企將面臨強大的融資壓力，也會影響行業的發展活力，降低企業的開發動力，大規模減少商品住宅供應。
“對于開發商來說，預售制下資金的使用效率更高。”薛錚介紹，如果采用期房銷售，開發商拿地之后，最快6至8個月即可實現預售，資金回籠。而現房銷售往往以竣工備案為標準，以太原市場為例，從開發商拿地到竣工備案，資金回籠周期至少得3年，這期間項目的周轉運營全部依賴開發商的自有資金，這對開發商是一個考驗。而通過預售，開發商拿到了購房者的首付款和購房者付息的銀行貸款，大幅降低了資金成本，擴大了資本杠桿，提高了開發新樓盤的速度。
國家統計局公布的數據顯示，從2009年起，我國住宅銷售面積的期房銷售面積占比一直超過75%，其中，2019年、2020年、2021年則分別達到87.9%、89.8%、89.6%。“同樣的投入，現房只夠投資一個項目，而期房可能投資2—3個項目，對于開放商來說，資金流轉更快，壓力更小。”薛錚說道。
此外，相比現房銷售，預售制還有一定的市場調節能力。“現房銷售開發周期長，在這期間，一旦市場需求發生變化，產品就過時了。”薛錚舉了一個例子，比如在開發初期，開發商的主推戶型是80—100平方米，三年過后，隨著家庭結構、市場需求的變化，可能120—140平方米才是更多人的首選，這就導致三年前規劃設計的現房并不是當下最主流的需求。相較而言，預售制有一定的供求關系調節功能，可以及時根據市場需求，推出適銷對路的產品。
E因城施策 現售制并非一蹴而就
一位不愿透露姓名的房企負責人告訴山西晚報記者：“就目前來看，取消預售制，全面開展現房銷售，許多開發商會吃不消。”曾經依靠高杠桿、高周轉模式成長起來的房企，目前非常缺錢，背著大量債務，有些已經爆雷正在進行債務重組，還有的岌岌可危，已經減少甚至暫停拿地。而現房銷售會沉淀房企的大量資金，多數房企無力去做現房銷售。多位業內人士表示，從長遠看，現房銷售會逐漸取代預售制，但這種改變并非一蹴而就。
“預售制并無錯，推進了房地產行業的發展，解決并改善了廣大城鎮居民的居住需求及居住條件。但在實施過程中，缺乏對于預售資金的監管、工程進度的把控。”薛錚認為，開發商在預售的過程中，可以在合理范圍內將部分錢拿出來繼續投資，但一定要留有足夠的資金保證現有項目順利進行。采訪中，多名專家同樣表示，不能因為爛尾就取消預售，事實證明，爛尾樓盤大多是預售資金被挪用導致，核心還是要加強預售資金以及房企融資的監管。此外，取消預售制還可能導致房企迫于壓力不愿拿地開發，或者開發周期拉長，進而導致商品房供應量減少、房價上漲等問題。
山西晚報記者注意到，在今年1月舉行的全國住房和城鄉建設工作會議上，行業主管部門明確提出了“必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。”業內人士認為，嚴格意義上來說，預售制與現房銷售很難分清孰優孰劣，也并非是完全對立的關系，從預售制向現房銷售轉變的過程，是房地產市場逐步走向成熟的過程，預售制仍將發揮重要作用，二者相互配合將對市場產生一定促進效果。
當前，預售制仍是我國商品房銷售的絕對主流模式，實行現房銷售需要循序漸進地推進。以我省為例，11個城市的經濟狀況不同，房地產市場差異大，要根據不同情況因城施策，后續還需要政府、監管部門、行業協會以及房企等多方研究現房銷售的制度、秩序，并不斷總結試點經驗，出臺合理的實施政策。
山西晚報記者 柴旭暉
（責任編輯：梁艷）
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