編者按：
2023年，省城樓市在舉步維艱中落下帷幕?；厥走@一年，省城樓市跌宕起伏，“始于憧憬，終于失望”，整體表現出“先揚后抑”的特征。站在新一年的起點之上，樓市及業內從業人員比以往任何年度都期待行業的復蘇回暖。
然而，面對“保交樓”壓力依然嚴峻、土地市場供求活力不足、少數運營健康房企深耕開發躊躇不決的境況，2024年太原樓市關鍵詞仍會把“穩”字放在至關重要的位置。當“群雄逐鹿”“高歌猛進”的樓市盛景不在，務實合理的政策導向才會把行業引入積極向上的穩健之路，扎實靠譜的交房品質才能打動購房者的置業欲望，量價齊升的行業走勢才是房企拿地信心的關鍵所在。
2023年初，長達三年之久的銷售非正常狀態結束，太原樓市成交一度迎來了“小陽春”。根據山西朗潤智業發布的數據顯示，2023年3月，太原成交量達到年內峰值48萬平方米，成為當年成交量最高的月份。
不過，年初的市場熱度并未持續多久。隨著政策進入平穩期，從二季度開始，太原房地產市場繼續下行。盡管全城的高端改善型項目市場需求相對強勁，而新房成交價格并未出現明顯走漲，市場的偶爾起伏，無法改變供應量和成交量不足的大行情走勢。
高開低走 2023年樓市平淡收場
2023年，太原商品房市場供求微漲。根據朗潤智業公布的數據，全年供應面積345.78萬平方米，同比上升5%；成交面積384.27萬平方米，同樣同比微漲5%；受中高端市場成交發力的影響，成交總額同比上升10%，達472.15億元；成交均價12017元/平方米，同比升5%。
單看這一數據，太原樓市似乎穩中小升，2022年全城各樓盤銷售秩序反常及營業時間嚴重不足，全城全年累計成交面積僅為339萬平方米。2019年，省城商品住宅成交面積有近800萬平方米，成交總額更是達到千億元。但不活躍的市場，卻積累了不少新房庫存。
2023年，省城樓市銷售秩序及營業時間恢復正常，但全城商品房成交面積卻未出現報復性反彈，僅比2022年多了6萬多平方米。1月，首房降貸降息利好政策落地，購房需求在2、3月份集中釋放，隨后市場再度進入冷淡期。省城月度成交量從2019年的五六十萬平方米下降至2023年的30萬平方米。全年僅有2月、3月兩個月的單月成交面積超過了40萬平方米，全年成交面積數據最差的兩個月集中在7月、8月，單月成交面積不足20萬平方米，遠低于歷年同期。即使在“金九銀十”傳統成交旺季，2023年的表現也未有起色，9月的成交面積不足30萬平方米。
從成交均價來看，2023年省城六城區商品住宅成交均價基本保持在11000元/平方米至13000元/平方米間。上半年均價低于2019年全年成交均價，下半年成交價格有所回暖，月均成交價在12000元/平方米以上，部分月份甚至超過13000元/平方米。下半年商品房成交均價上漲的主因是高端項目對價格的拉動，尤其是太原星河灣、龍城金茂府等高端項目成交向好，還有個別純新高端盤入市。9月全城商品住宅成交均價達到13144元/平方米，為全年成交樓價最高的月度。
央企國企霸榜品牌榜前三
從省城房企全年銷售排名榜中，央企國企依然為市場主力，在前十榜中占據了八席，尤其是位居前三的房企均為央企。此外，本土民營企業在2023年穩步發力，前二十名中占據四席。
具體排名方面，2023年，保利以多盤發力，繼續位居太原樓市銷售品牌榜第一，市場占有率超過了15%，銷售額比第二名多出25億元；依托旗下剛需雙盤，中海拿下第二名，該品牌2023年成交金額達47.54億元，市場占有率為10.07%；排名第三的中國金茂，在2023年推出純新盤長風金茂悅，實現龍城金茂府、濱河金茂府、長風金茂悅三大高端盤齊售，而龍城金茂府的高品質交付，帶給金茂府強大的銷售號召力，該品牌從2022年年度的第四躍升為第三；2022年的第三萬科，2023年名次退后一名，位居第四。
從品牌結構來看，榜單前二十的入圍門檻，從2019年下降到10億元之后并逐年降低，2023年進一步拉低，由2022年6.52億元下降至5.48億元。
對比2022年，省城樓市2023年整體成交金額變化不大，但市場及產品供需結構發生了明顯變化，高端、改善型項目表現亮眼。在成交項目即單盤銷售排行榜上，排名前三的項目被高端項目壟斷，排名第一的龍城金茂府拿下20.84億元的銷售成績，太原星河灣憑借其長期且獨有的圈層口碑實現銷售18.78億元，位列第二；第三名是2023年銷售翻紅的中國鐵建花語堂，以17.60億元的銷售額拿下第三，該盤2022年的業績沒有進入單盤銷售榜前二十，開盤多年來在高端樓市中存在感低。
從榜單中不難發現，產品力、交付力、品牌力依然是決定銷售業績的重要因素。
底價拿地土地市場活力有限
2023年12月，太原土地市場成交7宗，總建筑面積約107萬平方米，環比大幅上漲的同時，為2023年全年土地市場畫上了句號。值得注意的是，12月成交的這7宗土地，成交樓面地價僅為2784元/平方米，這也是2023年太原土地市場的一個縮影。
相比商品房市場供應量的不溫不火，2023年土地市場供應量大漲，累計供應83宗，供應建筑面積795萬平方米，同比上漲235%，累計成交62宗，成交建筑面積591萬平方米，同比上漲79%。但這背后，成交樓面地價僅為2310元/平方米，同比下降27%，是2018年以來的新低；溢價率1%，同樣處在歷年最低點。
2023年，本土房企異軍突起成為拿地主力，包括太原新綠城房地產、太重集團房地產、山西汾東房地產在內的本土房企總共拿下18宗地塊，建筑面積達214.50萬平方米；國資性質及國資參股房企一改2022年頹勢，為拿地次主力，金茂、保利、中鐵等房企總共拿下24宗地塊，雖然數量較多，但地上規劃建筑面積小于本土房企，總計191.99萬平方米；相比2022年，以龍投集團為主的城投企業拿地量加大，均為棚改及安置房用地；此外，民營企業拿地以在售項目后期用地為主，無新項目拿地。
雖然省城土地供應量與成交量在2023年有大幅上漲，但相當一部分地塊為上一年積累未成交的地塊。如果對比2019年數據，當年土地供應量與成交占地面積，遠高于2023年。除此之外，2023年省城成交土地溢價率僅為1%，為十年來最低，多數地塊均以底價成交，房企拿地依然信心不足。
高端市場：競品云集 同質化顯現
2023年，是省城樓市的高端年。全年上市的純新樓盤中以高端盤為主，曾經“一覽眾山小”的高端市場，競品云集，銷售競爭趨于白熱化。
高端豪宅套面積、套總價雙雙上揚
從成交數據看，省城樓市剛需市場占比有縮小跡象，2023年占比64%，此類產品面積穩定且價格下探；改善市場占比穩定在2成，套總價和套面積均有下降；而高端市場占比擴大至13%，套面積和套總價雙雙上揚。
對比2019年至今的數據可以發現，高端市場成交套總價由2019年的266萬元/套，上漲至2023年的341萬元/套；成交套面積由160平方米/套上漲至181平方米/套。而剛需、改善市場的這兩項數據則在逐年下滑。其中，剛需市場成交套總價由2019年的116萬元/套下降至2023年的101萬/套，成交套面積由114平方米/套下降至110平方米/套；改善市場成交套總價由2019年的174萬元/套下降至2023年的166萬/套，成交套面積由129平方米/套下降至126平方米/套。
從區域市場的變現來看，小店區、萬柏林區依然是市場主力區域，市場份額接近7成。其中，中、高端項目成為這兩個區域市場的核心支撐，小店區依靠星河灣、龍城金茂府、金地卿云臺等高端項目位列六城區成交面積之首；萬柏林區則憑借中國鐵建花語堂、中海天鉆、保利天悅等高端項目排在第二。從2023年項目成交金額排行榜來看，前十名中，高端項目占據5席，改善項目占據2席。在2022年，排名前二十的項目中高端項目卻僅有6席。
市場認可高端項目輪流霸榜
2023年，高端市場百花齊放，太原瑞府、濱河潤府、長風金茂悅、金地閱千峯、金地華章等多個全新項目入市；龍城金茂府、金地卿云臺、中海天鉆等續銷高端盤繼續發力；尤其是已持續銷售14年的老牌豪宅太原星河灣，加推的411平方米的大平層，在面積上就超過了主要競品。上述高端項目輪流霸榜每月單盤銷售排行榜前三榜。
對于省城進入高端產品年的這一現象，業內人士稱，目前在售的高端項目所處地理位置優越。要么在省市兩級政府重點打造的城市新中心，要么地處城市配套及風景絕佳優渥地，地段的不可復制性拉高了拿地成本，土地成本高又決定了項目必須走高端線，這是高端項目涌現的主要原因。
其次，相比普通住宅，高端產品的品牌效應不容小覷，其所呈現出來的高品質、高檔次和高端氛圍會增強開發商的品牌形象，提高聲譽和知名度。對于開發商來說，這也是一種重要的品牌營銷手段，為品牌健康持續的運營力加分，可以爭取到更多的投資機遇和銷售業績。
另外市場走淡，降低了錢緊的剛需客戶購房欲；而手頭充沛的高端需求業主，卻看到利率下降、購房補貼、低價入手的好時機。以2023年突然翻紅的中鐵花語堂為例，當年開盤之時的周邊競品銷售已進入尾聲，而該區域去年以“準現房”銷售的高端樓盤僅剩該盤，再加上購房利好政策、價格回歸等因素，項目銷售終于“撥云見日”。
設計同質化居住體驗感被忽視
隨著高端項目增加，省城高端產品設計“跟風”同質化較嚴重，高端產品隱蔽的核心競爭點被供需雙方忽視。
“相對于首置型中小戶型產品，改善及高端類大戶型產品一般是滿足終極居住需求，因此，購買者對產品品質、地段、配套、環境等方方面面的要求更高、也更挑剔。所謂的居住需求升級是指居住環境、物管服務、配套裝修、功能結構的全面升級，并不單指套內面積變大。然而，高端產品有嚴重同質化現象，讓很多大戶型購買者一房難求?！备叨隧椖抠Y深銷售顧問劉先生稱。目前，省城樓市中高端項目的戶型面積超過了140平方米，戶型的流行趨勢從五年前的多加一間房，變成了如今的大面寬、大落地窗、大居室小臥室。很多項目除了名稱不同，140-160平方米三房戶型設計猶如一人操刀；裝修風格更似五星級酒店客房，缺了“家”的煙火氣。
業內人士表示，正因高端產品需求旺，高端項目開發方在面積、裝修、景觀等顯眼要素上投入的精力資本及營銷宣傳大，然而對于高端業主來說，需要入住才能體驗到的物業服務、建筑質量、樓間層高、基礎配套、社區文化建設等居住要素更為重要，事實上，這些較為隱蔽的要素才是高端產品的核心競爭點。2023年，不少標榜“高端項目剛需價格”的樓盤出現“高端看不上，剛需買不起”的銷售尷尬，這也意味著，高端產品的開發需要房企在更多維度上打造并輸出產品價值，蜂擁而上的“高端”會再度破壞市場的供需平衡。（采寫山西晚報記者 柴旭暉）
（責任編輯：蔡文斌）
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