省城房地產行業的供求關系發生根本性轉變已成共識，房地產行業必須向“高周轉 高杠桿 高負債”舊模式告別。面對行業繼續盤整的壓力，商品房市場原有的地段論、價格戰、品牌論等拿地開發及購房黃金定律將被打破，行業保交樓重任持續進行，項目開發運營的安全性，業主收房的獲得感才是樓市及產品競爭的終極賽點，修復市場信心、推進行業穩健向上是今年乃至未來幾年樓市的主基調。
A 保交樓 勝過營銷“畫大餅”
自2022年7月中共中央提出“保交樓”工作任務以來，“保交樓”成為2023年各地方穩樓市的關鍵詞及房企的重點任務。
2024年新年伊始，從中央到地方不斷傳出消息稱，金融機構對企業端的資金支持政策將繼續細化落實。事實上，經過2023年的努力，房企償債壓力已有所降低，一些信譽較好的房企獲得了喘息空間。有媒體披露，2023年，在全國列入“保交樓”項目涉及的350萬套住房中，已實現交付超268萬套，總體交付率超76%。
省城“保交樓”工作取得一定成果。2023年，山西首筆商業銀行“保交樓專項貸款”在太原發放；山西恒大、融創中心等部分停工的樓盤陸續開工并交付；多個停工樓盤開始復工……尤其是商業運作成功的頭部房企，營銷方向一改過去“畫大餅”式的炒作宣傳，均把交樓驗房、入住體驗當作重要的宣傳賣點。交樓品質靠譜的品牌，解決了業主置業時的擔憂和痛點，在銷售端獲得了可觀的業績回報，交房質量和賣房業績不再是兩張皮，首次實現了良性互動。
交房質量引導購房趨向的狀態會在今年強化。山西晚報記者了解到，保利、萬科、金茂府、中海等頭部權重房企今年預計交付的房子累計將超過上萬套。在巨大交付體量的背后，房企建設開發的品質把控決定了產品交付能否實現“買家秀”和“賣家秀”無限接近。比如保利提出的“6321交付體系”，即交付前6個月基本完成項目竣工，交付前3個月進行3次承接查驗，確保問題整改率達到90%后交付業主；金茂府制定了嚴格的品控管理標準，樣板示范區不但要展示實景交房狀況，還要設置裝修建材及施工工藝流程示范區，項目建設的不同階段均會組織業主參觀，讓業主對房子的建筑過程、品質把控有全程參與及浸入式了解，把可能遇到的“交房投訴”全部卡在交房前解決；萬科提出在交付前物業管家前置介入，不僅通知業主工程進度，還會邀約業主參與交付前的工地開放活動，交付時還為業主提供驗房指引表及驗房快修服務，確保每一個業主順利完成交付……
點睛：省城頭部房企已將交付標準、交付流程、交付服務、交付品質等視為拉動銷售業績的營銷推廣內容，“學區房”“規劃藍圖”“升值預期”等存在兌現風險的營銷內容已漸漸淡出樓盤預售海報，而交房及品控流程化、標準化、檔案化將會繼續強化，降低交房法律及輿情風險、監控并及時解決收房業主負面情緒是今年樓市各品牌強化品牌優質形象、提升銷售業績的重要落點。在省城樓市中沒有良好交房形象的樓盤或品牌，銷售工作面臨壓力。
B推新品 產品力向上延伸
受連續幾年土地市場成交冷淡影響，2024年省城新增的純新樓盤數量不多。2023年最后一個月，省城土拍市場活躍，不僅成交量環比大幅上漲，更有諸多優質地塊名花有主，對2024年及未來幾年樓市增加供應量產生影響。目前，一些核心區域成交地塊的地上項目已進入項目建設及開盤籌備期，整體產品力水平繼續提升。
2023年12月，中海以4.19億的價格成功摘得瓦窯城改儲備地塊二十，目前項目已進入開盤籌備期。根據中海釋放的信息，該項目共規劃有9棟住宅，目前已知的戶型有3個，分別是107平方米、129平方米、149平方米，預計供應1200套房源，對迎澤西片區剛需、改善戶型供應將是有效補充。
去年12月，中國鐵建以8.2億的價格拿下濱河東路與平陽路西一巷交匯處東北角地塊，項目名稱確定為中國鐵建國樾府，與濱河金茂府隔街相望。內城核心位置決定了項目的拿地成本不低，由此產品定位也得“向上”走高端線。
緊隨中國鐵建之后，央企保利拿下龍城金茂府東側地塊，這款在2023年夏天剛剛從行政辦公用地變更為住宅用地的地塊，不僅地理位置優越，相比西側龍城金茂府3.5的容積率，其3.2的容積率明顯更有優勢，低容積率意味著項目內建筑單體的高度有限，屬于舒適度較高的高端小高層。此外，保利“小馬村”項目即保利龍城璞悅預計在年內入市。
除了上述項目之外，還有多個優質項目有望在2024年太原樓市上市。例如晉陽湖板塊的晉湖雅瀾、龍城海尚府，親賢、長風核心商圈的萬象墅、汾河東岸建投又一城等。
點睛：因土地成本高居不下，以及核心區域土地的稀缺性，省城樓市高端化將在2024年延續。從已發布的新品信息看，2024年純屬新盤的特征有諸多相似處：地處城央核心、國企名企開發、寬廳全明、景觀效果佳。
C品牌論 央企國企差異化加大
強者恒強、央企更強的趨勢在太原樓市非常明顯，這從近幾年的樓市年報中可見一斑。
根據朗潤智業公布的預測數據，2024年，太原樓市依然由央企及國資入股房企占據主導地位。具體來看，在2024年全年商品房市場上榜房企預測榜單中，保利已推未售量達23.68萬平方米，2024年預計推售35.93萬平方米；中海已推未售量達14.02萬平方米，2024年預計推售31.76萬平方米。上述兩家房企由于有新項目加持，貨量充足，2024年將繼續占據前二。而萬科、中國鐵建、金茂、華潤預計貨值均在30億元以上，2024年將爭奪前五。
業內人士表示，2023年，房地產市場由賣方市場過渡到買方市場，這也將在2024年延續。這一背景下，購房者開始掌握更多的主動權，房企之間的競爭日趨激烈，大開發商整體的品牌、資金實力更強、交付更有保障。此外，其房屋質量、物業服務、配套設施有保證，這一點在細節上表現得尤為明顯，頭部房企對房子的細節問題處理得更到位，對工程過程控制更嚴格，對居住功能空間的挖掘更深入。
2024年，省城樓市屬于信心修復期，房企需要不斷提升產品力、優化交付力，來自證企業的資金、品控、運營實力，并保證為業主提供長期的品質服務。整體而言，產品品質高、區位配套好、有議價能力的項目更受市場青睞。根據朗潤智業發布的預測數據，2024年，省城樓市依然面臨調整壓力，在政策優化、土地增加供應、置業意愿改善情況下，銷售規模有望實現小幅增長，預計全年成交面積將在400萬平方米左右，成交金額在500億以內，成交均價將維持在11500—12000元/平方米。
點睛：保利、中海、金茂、萬科、華潤等極少數房企，目前在省城樓市及全省樓市占據絕對市場份額和話語權。部分開發規模及供應貨值有限、或存在輿情風險的央企國企，比如遠洋、綠地、招商、華僑城等，其品牌號召力、銷售業績與頭部房企已拉開巨大差距。在2024年的市場競爭中，上述品牌壓力會更重；而融信、紅星、融創、遠大、新城、藍光、綠城、萬達等民企品牌暫無新項目入市信息，市場業績難有建樹。
D地段熱 炒作之風降溫
“三十年河東、三十年河西。”曾經紅極一時的地產投資及買房地段論已走向沒落。究其原因，與規劃藍圖落地變數多、進駐房企開發不確定有著必然聯系。
以曾經火熱的晉陽湖片區為例，10年前，省城晉陽湖片區開始啟動大規模環湖城中村改造，晉陽湖區域的城市基礎設施快速提質升級。經過短短幾年的努力，晉陽湖周邊城市面貌煥然一新，區域內城市快速路四通八達，晉陽湖公園內四季游人如織，盛夏時節的晉陽湖劇場及晉陽里商業小鎮更是熙熙攘攘，而與晉陽湖片區改造一并成熟的還有晉陽湖樓市。2018年，晉陽湖板塊的熱度達到頂峰，成交面積、供應面積、成交均價等方面均創下新高，成交均價超過14000元/平方米，據該片區多個樓盤銷售總監稱，2015年至2018年四年間，晉陽湖片區所有樓盤的業績都異常火爆，包括部分品牌知名度不高的小樓盤，甚至是無證銷售的小產權房都賺得盆滿缽滿。
晉陽湖片區地段炒作的成功，給省城樓市廣大營銷界帶來誤導，“炒地段”一度成為各個品牌及樓盤營銷的“必殺技”。無論規劃藍圖是否可行，不管房企實力是否靠譜，在房企的裹挾之下，媒體、廣告公司、代理公司、置業經紀人針對地段價值進行瘋狂炒作。在晉陽湖之后，省城不斷涌現出大批新的熱點片區，比如三給片區、煤氣化板塊、龍城大街東延、小店綜改區、汾東商務區等，這些區域優勢整齊劃一：城市中心、交通便捷、名校進駐、配套升級、地鐵穿行。
2019年下半年開始，省城樓市開啟價格戰。上述熱點區域的部分項目交房不力,甚至出現爆雷樓盤之后，所謂的“熱點板塊”熱度開始消退，地段論不再具備神力。如今，除了擁有強大運營力的頭部房企項目外，當初蹭片區熱度提升銷售的普通項目，普遍存在入住率偏低、配套薄弱等問題，許多不知名項目的社區商業體門可羅雀，空置率極高。降標降配甚至停工的項目，不但無法提升銷售業績，還對熱點片區的號召力帶來極大傷害，這種傷害波及到健康運營的樓盤，甚至影響到地方政府的招商引資、土地成交。
點睛：2024年，省城熱點片區的炒作之風將會降溫。經過市場及收房檢驗之后，廣大購房者發現好地段的成熟，不僅需要政府、企業、入駐單位各方在交通、學區教育、醫衛健康、基礎設施、商業配套等方面進行資源整合和大投入，還需要諸多項目按時交付后帶來的區域人氣滋養，買房只看地段有可能會踏空。長風西街、長風商務區板塊、龍城大街板塊因政務、商務、生活資源不斷夯實，城市配套成熟以及實力房企持續多年的運營，已成長為太原市城市新區，老項目高入住率會繼續帶動2024年新房源的銷售熱，區域價值將繼續升高；相反，規劃藍圖難兌現的區域，購房風險高，沒有品牌運營實力強的樓盤來兜底，區域價值很難通過炒作繼續釋放魅力。（采寫山西晚報記者 戎紫冰 柴旭暉）
（責任編輯：蔡文斌）
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