“上海甲級寫字樓空置率達到21.8%”“北京甲級寫字樓租金跌回10年前”“深圳甲級寫字樓空置率也爬升至20%以上”“武漢甲級寫字樓空置率已達到33%”……近期，多地爆出城市高端甲級寫字樓空置率持續高企、租金跳水的信息。2024年，寫字樓市場壓力或許依然不減，未來不確定因素仍存，整體仍處于緩慢恢復期。
相比一線熱點城市，太原城市發展及經濟規模有明顯差距，這從省城超高建筑規模不足及高檔寫字樓數量有限可見一斑。受樓市行業下行、整合周期持續進行的影響，省城太原的寫字樓市場同樣存在供需不匹配、服務不到位、運維不成熟等諸多短板，以及巨大的成長空間。
在全國部分熱點城市寫字樓市場遇冷的大環境下，太原寫字樓租售又有怎樣的表現？未來，省城寫字樓租售會有走樣的走勢？山西晚報記者進行了調查了解。
A 城市格局“南移西進” 省城商務格局明確
伴隨城市發展、規劃，受政府搬遷、產業聚集等多重因素影響，太原已陸續形成10余個商圈的格局，寫字樓市場也隨之興起。回顧太原寫字樓發展史，打造“超高地標”是寫字樓開發熱潮最直觀的體現，這些超高建筑的建設規劃曾頻頻成為媒體競相報道的內容。省城知名自媒體“高樓迷”5年前發布的信息顯示，省城當年規劃的300米以上建筑超過5個，超過200米的待建高樓超過20個，例如位于濱體中心北端的xx鉆規劃333米，迎澤大街五一廣場xx飯店二期主樓規劃310米，并州路xx塔規劃建筑高度280米，此外還有晉陽湖東岸的xx河商務中心……而如今，相當一部分“規劃亮眼”“氣勢恢宏”的“超高地標”寫字樓并未建成。但同時，中海國際、華潤大廈、萬達中心、鴻升時代廣場等一批高檔寫字樓已投入運營，目前省城最高建筑及寫字樓仍是266米的信達國際中心。
高檔寫字樓及超高建筑的風起云涌，一方面是城市經濟發展及城市空間高效利用的必然產物，其“地標”屬性，也是中心城市現代化發展的一張直觀形象名片。高端寫字樓的功能不只簡單為企業提供辦公場所，更多的是為企業提供優質的辦公服務，營造健康的辦公環境，創造更高的工作效率。根據太原朗潤智業發布的“太原寫字樓發展白皮書”，太原市城市商務格局已初步形成，目前已經形成1個中央商務區，4個核心商務區，4個非核心商務區，4個新興商務區，8個產業園區。
“此前，太原的寫字樓核心區域是以政務金融屬性為主的核心商務區，主要包括府西街、迎澤大街、南內環街，代表項目有景峰國際、郵政大廈、中財大廈、國貿雙子塔、賽格數碼港等。而隨著城市中心的轉移、擴大、增加，太原的商務格局開始‘南移西進’。”山西甄選房產總經理宋晉軍介紹，目前來看，太原的核心寫字樓板塊主要有4個，分別是長風親賢商圈、長風商務區、南中環板塊和新起的龍城大街CBD。
“這4個板塊各有其代表性的寫字樓，產業類型也有明顯區別。”宋晉軍表示，上述四大板塊中，長風親賢商圈主要集中了本土開發商的寫字樓，代表性的有陽光國際商務中心、君威財富中心等；長風商務區最著名的是華潤大廈，還有鴻升時代廣場、陽光城環球金融中心等；南中環代表性寫字樓有山西國際金融中心、清控創新基地、火炬創業大廈等；龍城大街的典型寫字樓項目有山投科技大廈、建投祥澐國際等。宋晉軍表示，太原寫字樓存在區域行業集中的特點，例如長風親賢商圈偏向傳統企業，多是房地產和貿易類，南中環則偏向技術咨詢和金融服務屬性的企業，可以稱之為互聯網、金融、科技的匯聚地；而龍城大街板塊不僅匯聚了諸多行政單位，還有太原星河灣、龍城金茂府等高端住宅，是省城南部政務服務核心區域，因此很多大型國企和央企都在這里有分支機構或辦公地點。
整體而言，伴隨著城市經濟產業的發展以及城市面貌擴容提質，太原商辦市場更迭發展速度較快，從府西街到迎澤大街，再到南內環、南中環、龍城大街，太原寫字樓商務集聚地“南移西進”已經形成。
B由熱轉冷 寫字樓市場趨于飽和
近日，仲量聯行發布，目前中國40個主要城市辦公樓市場總存量約為1.1億平方米，其中20個重點城市（含一線）辦公樓市場在2023年新增供應量約為600萬平方米，同比增長19.6%，全年凈吸納量約為252萬平方米，同比減少6.6%。仲量聯行認為，當前中國主要辦公樓市場供應端回歸擴張區間，但需求端維持收縮趨勢，供大于需的狀況仍在加劇。
省城太原的寫字樓在2014年至2016年達到供需峰值后，開始轉頭向下。2023年，省城寫字樓供應面積僅為2.10萬平方米，成交面積僅2.21萬平方米，供求量在近幾年持續低位運行。而在2014年，省城寫字樓供應面積超40萬平方米，成交價格超過14000元/平方米；2016年寫字樓銷售近30萬平方米，為歷年最高。如今，寫字樓在商品房市場中占比不斷下降，2023年，省城商品房市場成交384萬平方米，同比上漲5%，其中住宅成交量達365萬平方米，占比超過95%，而占比最少的寫字樓僅有0.6%。相比住宅市場，寫字樓銷售市場更加低迷。
“省城房地產市場上，純寫字樓項目很難賺錢，多數開發商迫于拿地規劃指標的限制，把寫字樓當作無法盈利的低效資產。開發住宅時配套的寫字樓以低價快速出售，以期迅速回籠資金。”業內人士稱，在經濟總量上升幅度有限的情況下，太原的寫字樓市場目前已經趨于飽和，供過于求的狀況一年比一年明顯。近幾年，省城商務格局已成型，經濟中心發生轉移，產業、客群轉入新的商務板塊，而新商務區的形成與老舊商務區沒落卻是此長彼消，新企業、新產業的增量以及對寫字樓的需求量，遠不及高檔寫字樓的供應量。比如15年前的府西街板塊號稱金融中心，而現在的金融中心轉移到了南中環板塊，府西街沿線老舊寫字樓出現明顯的空置率；再比如現在的中央商務區是長風商務區，吸引了很多企業搬遷入駐，在全城企業總量沒有大幅增加的情況下，長風商務區許多非名企運營的新建寫字樓無人問津。
此外，從寫字樓銷售客群的變化也能看出寫字樓市場的低迷。據一名資深業內人介紹，省城寫字樓市場在2014年達到供求峰值，彼時大約有60%的買家為投資客，自2015年開始，投資客的比例開始不斷下降，自用性客戶開始占據主導，一方面是由于寫字樓投資門檻較高，另一方面這些投資客發現省城寫字樓市場遠不如住宅市場回報高，目前，90%以上的買家為自用。而寫字樓轉讓、轉租所需承擔的高額稅費也讓投資客“望樓興嘆”。
C核心要素決定寫字樓運營
業內人士表示，受經濟、社會、人口等宏觀因素影響，按照體量和租金水平，中國各城市的辦公樓發展可分為起步期、建設期、發展期、成熟期。目前僅北上廣深等一線城市處于成熟期，太原作為內地城市，商務發展水平仍處于起步期。
“寫字樓的兩大核心要素是地段和產品，受此影響，太原市各區域寫字樓的空置率和租金不盡相同，且差距較大。”宋晉軍表示，從產品來看，房產業內通常將寫字樓由高到低分為甲級、乙級、公寓類和住宅類。“這一分級并沒有嚴格的標準，有實力的優質企業通常會選擇甲級寫字樓，租金在1.5—2元/平方米·日，這類寫字樓往往擁有玻璃幕墻、寬敞氣派的大堂、足夠的停車位和電梯，優質的物業服務等，代表性的有南中環的國際金融中心、長風商務區的華潤大廈等，多數由國企、央企開發；乙級寫字樓租金為1—1.5元/平方米·日，相比甲級可能略有不足，比如地段較差、本土企業開發等原因，代表性的有蘭亭御湖城財富中心、華潤悅璽等；公寓類和住宅類比較類似，既可以居住也可以辦公，但公寓類的辦公屬性更強，物業管理和附近商鋪結構配比更符合寫字樓需求，這兩類的租金與周邊住宅相差不大。”空置率方面，宋晉軍表示，省城的四大寫字樓核心板塊，空置率相對比較健康，大概在10%—15%，而其他區域的空置率則相對較高，北城、東城部分區域的寫字樓，空置率甚至在50%以上。
山西晚報記者調查寫字樓市場發現，四大寫字樓核心板塊的價格相對較高，例如小店區龍城大街附近，300—500平方米的，租金在1.5—2元/平方米·日，1000平方米以上的寫字樓出租，多數租金在1.6—2.3元/平方米·日。山西晚報記者發現，如果遠離上述熱門區域，寫字樓租金會有不同幅度的下跌。以杏花嶺區解放路附近的某知名甲級寫字樓，其在某知名中介網站上出租獨立整層，面積1000平方米，租金1.3元/平方米·日，山西晚報記者致電客服人員，其表示如果確實想租，價格還可以面談，而在北城尖草坪區，1000平方米以上的寫字樓出租，租金已降到了1元/平方米·日出頭，部分非甲級寫字樓的租金甚至在1元/平方米·日以下。
可以看到，地段佳、產品好的寫字樓才能運營良好。“寫字樓行業競爭激烈，為了吸引客戶，提供高品質的服務成為關鍵。”宋晉軍介紹，省城的寫字樓產品本身與全國一線城市差距不大，例如外立面、施工質量、配套設施等硬件，但物業服務品質與一線城市寫字樓相比有很大的提升空間。不過，優質的服務意味著更高的收費，太原的寫字樓租金比一線城市低很多，產業結構和客群一定程度上制約了省城寫字樓物業服務的提升。
D兩極分化比住宅更明顯
寫字樓聚集輻射下產生的寫字樓經濟，對帶動稅收、消費、產業發展及勞動就業等有重要意義，也是拉動城市經濟發展的重要力量之一。
近年來，太原商務聚集區“南移西進”更迭發展迅速，但由于已經趨于飽和，太原寫字樓市場當下形勢并不樂觀。業內人士認為，未來，寫字樓銷售和租賃都將出現兩極分化的現象。
“寫字樓與住宅類似，核心地段的優質產品在市場下行階段依然能有不錯的表現。但與住宅相比，寫字樓對商圈、配套、局部經濟生態的需求更高。”業內人士表示，寫字樓的價值和租金水平受到多方面因素影響，包括城市、地段、交通、業態等。以交通為例，便利的交通對寫字樓的影響可以說最為直接，地鐵站附近寫字樓等商業地產的利好要遠遠比住宅的更高，交通便捷地段的寫字樓往往會吸引城市中比較有實力的公司企業入駐，由于通勤更加方便快捷，接客洽談、辦事往返的效率會更高，因此，租金回報率更高也就順理成章了。再比如周邊業態，高附加值的業態具有一定的專業技術壁壘，如金融、法律、計算機科技等行業，一般都有不錯的營收，租金償付能力不弱，這些業態集中的寫字樓租金都不會很低。
業內人士分析認為，回顧太原寫字樓市場發展史不難發現，在商務聚集區形成之后，即使整體市場逐年下行，優質地段、品質靠譜的寫字樓在銷售市場依然搶手。例如2013年，省政府尚未南遷，萬達中心在銷售市場一枝獨秀；2016年，隨著長風商務區的崛起，華潤大廈在寫字樓市場脫穎而出；即使是市場低迷的2023年，比鄰星河灣的建投祥澐國際依然賣出了近20000元/平方米的單價，堪稱省城寫字樓市場的價格天花板。“太原的產業結構、就業環境、客群需求對寫字樓市場的支撐有限，這在一定程度上導致寫字樓市場逐年變冷，省城市場不缺寫字樓，缺的是開發定位時立足于城市實際情況、滿足置業者需求的優質產品。”業內人士根據市場趨勢預測，寫字樓銷售市場上，未來也僅有長風商務區和龍城大街的部分項目滿足地段與產品的雙重優勢，依然可以期待其銷售市場的表現，其他區域恐難有出色的寫字樓新項目誕生。
而在寫字樓租賃市場，開發商要立足于后期運營和服務，特別是具有地段優勢的寫字樓，產品、品牌、服務方面要貼合商務人群需求。
在太原四個核心寫字樓板塊中，地段好、服務好、產業配套好的寫字樓依然受到企業青睞。此外，寫字樓產品的迭代更新快，對于一些地段優但產品過時的老牌商寫字樓，由于缺少專業團隊運營、物業管理水平跟不上，逐漸被寫字樓市場拋棄。但由于其地段優勢還在，會倒逼老舊寫字樓迭代升級，資金實力雄厚、商業嗅覺敏感的項目方只有順勢而為改變產品屬性，比如將寫字樓的功能轉變包裝為區域酒店、公寓，才有可能煥發新的生命活力。（山西晚報記者 柴旭暉）
（責任編輯：蔡文斌）
晉公網安備 14090202000008號 
